On me demande souvent : est-ce que j’ai droit à mon remboursement pour habitation neuve si une autre personne achète la maison avec moi, mais ne l’habite pas?

On me demande souvent : est-ce que j’ai droit à mon remboursement pour habitation neuve si une autre personne achète la maison avec moi, mais ne l’habite pas?

En février 2019, la Cour suprême du Canada a mis fin à cette question controversée en refusant d’entendre l’appel de monsieur Mohammad N. Cheema de la décision rendue par la Cour d’appel fédérale (Canada v. Cheema, 2018 CAF 45).

La question dans ce dossier était de savoir si deux personnes qui achètent un immeuble d’habitation neuf, dont une étant partie à l’acte au seul motif d’aider l’acquéreur « réel » pour des fins de financement, pouvaient se qualifier pour le remboursement pour habitation neuve en TPS.

Par exemple, Jean désire acquérir une maison neuve. Cependant, sa côte de crédit ne lui permet pas d’obtenir le financement requis auprès d’une institution financière. L’oncle de Jean lui propose de « cautionner » le prêt en question afin de permettre à Jean de réaliser son projet. La banque exige cependant que l’oncle se porte acquéreur de 50% de la résidence, tout comme Jean, en plus d’être partie à l’acte hypothécaire. L’oncle n’a aucune intention d’habiter l’immeuble en question.

Selon la décision rendue par la Cour d’appel fédérale, Jean et son oncle ne seraient pas admissibles au remboursement de TPS pour immeuble d’habitation neuf.

En effet, l’acquéreur d’un immeuble d’habitation neuf pourrait obtenir un remboursement de 36% de la TPS payée (50% en TVQ) lors de l’achat, si certaines conditions sont rencontrées, notamment une utilisation pour fins de résidence habituelle pour lui, ou l’un de ses proches. Il est important de noter que d’autres conditions sont également applicables, mais ne sont pas listées ici: il est donc important de s’informer de celles-ci préalablement à l’achat!

Le paragraphe 262(3) de la Loi sur la taxe d’accise précise que si plus d’un particulier est propriétaire de l’immeuble, tous devront satisfaire aux critères d’admissibilité du remboursement pour immeuble d’habitation neuf au moment de l’achat.

En portant sa cause devant les tribunaux, monsieur Cheema tentait de démontrer que la personne qui avait acquis l’immeuble avec lui (un ami) n’était pas un réel propriétaire et, par conséquent, que cette personne n’avait pas à rencontrer les critères d’admissibilité du remboursement au même titre que lui. 

La Cour d’appel fédérale a donné raison au Ministère public et, par conséquent, l’obligation d’occupation de l’immeuble d’habitation à des fins de résidence habituelle par tous les signataires de l’acte d’achat de l’immeuble demeure, et ce, même si l’un d’eux y est indiqué uniquement pour faciliter le financement de la résidence.

Il est donc plus qu’important de s’assurer que tous les acquéreurs respectent cette obligation d’occupation afin de ne pas se voir refuser le remboursement demandé, qui peut se chiffrer jusqu’à 6 300$ en TVQ et 9 975$ en TVQ (de même que les autres critères d’admissibilité!).

Une consultation avec un expert en taxes à la consommation peut s’avérer fructueuse dans une telle situation!

2 Responses

  1. Salut Estelle,
    C’est une bonne publication qui rejoint mes clients qui eux aussi se posent la question. Merci 🙂

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