Décision de la Cour canadienne de l’impôt traitant de la détermination de la JVM d’immeubles
La Cour canadienne de l’impôt a récemment rendu une décision intéressante traitant de la détermination de la juste valeur marchande (« JVM ») d’un immeuble aux fins d’autocotisation, Carvest Properties Limited v. The Queen, 2021 TCC 21.
Il s’agit d’un sujet fréquemment abordé, car ce concept peut laisser place à interprétation.
Dans cette cause, l’appelante a construit un immeuble comprenant 137 unités de condominium dont elle a évalué la JVM à un peu plus de 22M$, tandis que l’ARC en avait déterminé la JVM à près de 34M$.
Le point intéressant soulevé par cette décision est que l’appelante a procédé à la détermination de la JVM de l’immeuble en totalité et a divisé cette valeur par le nombre d’unités de condos, sans égard à leur superficie ou leur caractéristiques respectives, de même qu’au moment où les unités ont été louées.
La Cour a rejeté cette position en se rangeant du côté de l’ARC et a précisé que l’autocotisation à l’égard d’unités de copropriété devait être traitée différemment d’un immeuble d’habitation à logements multiples (i.e. multiplex) :
« [21] Although both provisions contain a self-supply rule that requires the builder to self-assess tax on the FMV of the property, there is an important distinction. Subsection 191(3) requires that the builder of an apartment building self-assess on the FMV of the entire building at the time the first unit is rented out while subsection 191(1) requires that the builder of condominium units self-assess on the FMV of each condominium unit as each unit is rented out. »
Ainsi, même si les unités de condo retrouvées dans un même immeuble sont détenues par un seul propriétaire, la JVM des unités ne doit pas être déterminée de la même manière qu’un multiplex.
La JVM de chaque unité de condo doit être évaluée en prenant en considération ses caractéristiques propres et du moment de sa location, contrairement à un immeuble d’habitation à logements multiples. En effet, comme le moment d’occupation de chaque unité peut être différent, la JVM d’unités similaires peut varier dans le temps. Par exemple, si un an sépare la prise de possession de deux unités, il pourrait être possible que la JVM de la deuxième unité soit plus élevée, considérant un marché immobilier différent à ce moment.
Comme le mentionne la Cour au paragraphe 24, « (a)ssessing the FMV of condominium units under subsection 191(1) of the ETA by trying to treat the property as an apartment building built for rental purposes, normally self-assessed as a MURC under subsection 191(3), is like trying to put square pegs in round holes. »
Ainsi, avant la construction d’un immeuble locatif neuf, il est toujours judicieux de consulter votre spécialiste en taxes à la consommation afin de bien connaître les enjeux en cette matière et les incidences à prévoir sur votre projet.