Décision importante touchant la vente de condos neufs
La Cour du Québec (Division administrative et d’appel) a récemment rendu une décision dans le dossier Les Grands Palais du Nouveau Saint-Laurent inc. c. l’Agence du revenu du Québec (2020 QCCQ 281), laquelle traite du remboursement de TVQ (et de TPS) possible pour l’acquéreur d’un condo neuf.
En effet, l’acquéreur d’un tel immeuble peut avoir droit à un remboursement allant jusqu’à 50% de la TVQ payée au vendeur au moment de l’achat (36% en TPS), le tout sujet à des conditions précises.
L’une de ces conditions est que « le total de tous les montants (…) dont chacun représente la contrepartie payable pour la fourniture de l’immeuble d’habitation » soit inférieur à 300 000$ (alinéa 362.2 LTVQ). Ainsi, le prix d’achat total du condo ne doit pas dépasser ce seuil pour que l’achat soit admissible au remboursement pour immeuble neuf en TVQ (la valeur du seuil d’admissibilité est différente en TPS).
Les Grands Palais du Nouveau Saint-Laurent inc. (« Grands Palais ») prétendait que la valeur du (des) stationnement(s) acquis par les acheteurs de condos n’avait pas à être prise en considération dans le seuil d’admissibilité au remboursement de 300 000$. En effet, selon la société, l’achat d’un stationnement était optionnel à l’achat d’une unité. De plus, la société prétend que le stationnement n’est pas raisonnablement nécessaire pour l’utilisation et la jouissance de l’immeuble à titre de résidence, tel que le prévoit la définition d’immeuble d’habitation prévue à l’article 1 de la LTVQ.
La Cour n’était toutefois pas du même avis et a conclu que la valeur du stationnement acquis avec une unité doit être incluse dans le total du prix payé pour le condo neuf.
En autres, la Cour précise que, puisque Grands Palais a conçu le projet avec 408 places de stationnement (plus que le nombre d’unités de condo) et que plus de 90% des acquéreurs de condos ont choisi d’acheter au moins un espace de stationnement, « ils sont raisonnablement nécessaires pour l’utilisation et la jouissance de leur unité d’habitation à des fins résidentielles » (par. 60).
Parce que Grands Palais avait crédité le remboursement de TVQ (et de TPS) aux acquéreurs d’unités, elle est alors solidairement responsable, avec ces derniers, du remboursement de TVQ (et de TPS) qui leur a été versé en trop (article 370 LTVQ). L’Agence du revenu du Québec était donc en droit d’émettre une cotisation à Grands Palais plutôt qu’à chaque acquéreur de condo.
En cas de doute sur l’application de la TPS et de la TVQ à une transaction immobilière, il est toujours préférable de consulter un expert en la matière afin de limiter les risques associés à cette opération. Les montants en cause dans le domaine de l’immobilier sont de plus en plus importants et les risques en matière de taxes de vente à l’égard de ces transactions le sont tout autant.